水库论坛
标题: 【原创】我为什么不买学区房 [打印本页]
作者: yevon_ou 时间: 2016-10-26 16:59
标题: 【原创】我为什么不买学区房
【原创】我为什么不买学区房
买学区房--> 抢好学校 --> 读好成绩 --> 进上流社会 --> 学区房升值
关于买学区房保值升值的思路,就如果一个拙劣不堪新手所写的论文。在逻辑推理的每一个环节都有漏洞,每个漏洞都足以致以死命。偏偏傻空能一错七链。
难怪傻空会支持“宏观调控”。智商终究是硬伤。
-------------------------------------------------------------------
今天不出门。磕瓜子准备写这一篇文章,鉴于哥哥向来疏懒,不保证今天能放出来。看几节吧。
我是写给自己看的,不是写给傻空看的。
包括整个水库论坛,不是为了取悦傻空而存在的。
哥哥做了20几年上海人,从来没听说过“学区房”的概念。
“学区房”是一群YP底层洋盘带进来的。最主要是湖南、湖北那群打工白领。对于中部的人来说,几乎没有出头之路,除了读书,整个村子见不到任何前途。
所以湖南、湖北人特别喜欢读书。把学区房看得特别重。其实都是白痴。
进学区房的怎么会是好学生?
20年后只能发展成大型贫民窟。
学区房从购买学区房,到学区房升值,逻辑总共有五六个环节。每个环节都错得一塌糊涂。简直散架。
你不妨转转学区房的帖子,我看是难以回天。
举个例子,如果你买房子,必需包个沪牌给你。房+车牌,捆绑销售,你买不买。
或许你会计算,房子会涨价,沪牌也会涨价。在过去10年之中,房子涨了8倍。沪牌涨了3倍。
房+车牌捆绑销售,虽然也不是不可以。但其实是二个金融产品搭配。其升值速度,也未必有单纯买房快速。
其实学区房也是同样的道理。
学区房,你买的其实相当于房+学票。现在我要问你,房子在未来的10年,或许还能涨三倍。而那张学票呢,学票可以涨多少倍?
把这二个变量拆开了,你就可以计算这笔投资划算不划算。学区房该不该买。
这仅仅是第一个环节。甚至在第二个环节,我们会计算到,学票未必有3倍的升值空间,甚至有贬值为0的风险。
很难评估。
目前还和小区价格混在一起,其实是某些小区贵,某些小区便宜。但小区价格本身也是动态的,说学区贵,还不如说是新盘拉动效应贵。再说,贵小区也在不断地垮掉,譬如想仁恒河滨,就日暮西山。
而且学区房本身也是含糊不清的一个概念。譬如说,浦东的中介嘴里,几乎每一个浦东小区都是学区房。
而在老上海人眼里,整个浦东,根本就没有学校。
什么垃圾区重点,在浦东中介的嘴里,就成了“矜贵学区房”。
其实关键还是湖南、湖北一群打工仔吃这一套。
在他们居住生活的几乎区域内,他们愿意为一文不值的“区重点”,支付溢价。
铅笔社信奉:公立的,不给钱,一定没有好下场。
我刚刚写了篇文章,“享受不给钱,良心一定坏”。
你们都是用静态的眼光来看学区,以为抢到了好的学校,抢到了好的师资。
这里是第二个拐弯点,其实抢到好的学校,未必意味着你的子女会成才,因为“毒教育”。不过我们目前暂时不想展开这一点。
我们想展开的,是第二个弯。学校并不是“静态”的。
因为学区房是不给钱的。你们虽然读的是目前比较好的学校,但问题是“你们并没有支付额外的工资给教师”。
这也就是国立名校和私立最大的区别。
在这种制度上,学区房其实都是“踏便宜”的人。
而这种制度下,学校其实留不住老师。学校也没有更多的动力,来维持教学质量。
可以看得见的一种后果,就是好“学区房”里的那些国立重点,他们不断地扩招,招收更多的学生冲淡质量。而师资却流失,人员衰化。这简直是双重失血。
公立无好事。一旦一个学校被圈入了“学区房”。则必定意味着学校的办学质量不断恶化,条子生泛滥,地段生都是半穷人家,踏便宜而进学区。
这样毁掉一个学校是必然的事。十年或许还看不见,20年后学区公立必然会退化为最差的学校,最差的贫民窟。
大部分家长不懂毒教育。
作者: yevon_ou 时间: 2016-10-26 16:59
就如同牛魔王那个教育贴。当年我在篱笆上嘲讽地说:“读最好的幼儿园,读最好的小学,读最好的中学,读最好的大学”
“然后呢,然后和你一样做一个月薪3000的小白领?”
钱赚不完的。我们面对的是一个巨大无比的Market,而不是一二笔笋盘机会。
我不介意和别人分享经验,反正我吃不完。
教育拨款为什么要拨给这几所学校。
政府很现实的,又小气。等政府开新城了,所有的资源都会移过去。
1) 好学校是加分。可学区房并不是加分。
因为我们谈的学区房,是“凭产证进入学校”的学区房。而不是“住得近”的学区房。譬如一中心边上有二个小区,一个有学票,一个没学票。但步行距离是一样的。
目前这二个小区价格有差异。我们要讨论的就是,这个差异有多大,该有多大,将来会有多大。如果投资的话,买A,还是买B。
2)学区房涨幅大,是不可持续的。
3)红包,补课费用等额外收入,在所有的学校中都是存在的。和学区房无关。再一次显示了你的逻辑混乱。
正相反,读学区房的,其实都是一些想要“踏便宜”的人。也就是说,同等的教学质量下,他们渴望给出的金额更低。
所以,学区房教师的收入,必然小于非学区房。学区房的学生财力,必然小于非学区房。
这就是负循环。公立的,都没好事。
凭“学区”,一分钱也不给,就进入的学校。这样的学生越多,对学校才越不是好事。
因为血都被上一手房东吸走了。
学区房是一种附加值,但未必是高翻翻的附加值。
三年前我就和你说过了。
买学区房,相当于买房子+学票。
你把这二种投资拆开来算,学票有没有升值潜力,有多大的升值潜力,见仁见智。
本帖最后由 yevon_ou 于 2013-2-19 21:11 编辑
lshermanl 发表于 2013-2-19 21:06
1、假设A和B其他条件一样,差别在于学位。A总价500w,B总价450w,那么50w体现的就是居民愿意为学位所支付的代价。假设再过5年,由于地段日趋成熟,B总价达到900w,A的总价应该是多少?应该是900w+居民愿意为学位支付的代价。一般的来说,房屋总价是与财富水平相匹配的,当年财富500w的时候,愿意支付50w的学位代价,5年后财富1000w的时候,还是仅仅愿意支付10%比例的财富代价吗?我的推测是不止,因为中国老百姓其他方面的需求都比不上教育需求。假设是20%的比例,那么A的总价应该是900w+200w=1100w,涨幅超过B。
2、学区房涨幅大是否持续,取决于中国老百姓对教育的重视程度是否下降。
3、找学区房优秀教师补课,不仅仅是钱的问题,甚至需要找关系。这是非学区房普通老师难以企及的高度。另外好的公办学校隐性补贴还体现在很多方面,随便举几个例子,比如开发商会给利益给好的公办学校,以在新楼盘附近开分校区;比如好的公办学校教师买房有大折扣;比如学区房富裕家长会帮老师摆平一些棘手的事情。。。等等。
这就是我们这篇文章要说的事。
1)A合理的溢价应该是10W,因为旁边的老公房,还有70W非学区和80W学区的选择,你为什么要买500W次新房?
2)这个10W溢价,在未来翻倍的次数,会比较低,可能只有50%,因为从动态看,学校会腐烂。
3)这个15W,事实上仍然保不住。因为有越来越多的特权,可以塞条子走后门。
结论是,学区房不保值。失败的投资。
我只是说,我不投机。
如果一套学区房,一套非学区房,放在我的面前。我会选择投资那套“非学区房”。
学区房的效应,是湖南、湖北人,喜欢读书,以为靠读书可以出头。从而为垃圾区重点支付的“溢价”。
我看不惯这些事情。如果我有学区房,我就卖给他们。如果要我新买进,我选非学区房。反正塞条子我有足够的办法,可以进目标学校。
这个世界上不合理泡沫的事情多了,不是每一个你都有能力戳破。大多数时间,你只能袖手看看。
譬如说中国股市,哥哥袖手看了10年了。
本篇的标题就是《我为什么不买学区房》
作者: yevon_ou 时间: 2016-10-26 17:00
而不是《学区房将大跌》
哥哥不投机;
你们爱投机,你们去。哥哥免费提供瓜子花生,看戏。
你可以这样想吧。如果一群YP涌入,非要吃大粪,那么大粪也会涨到天价。可是你得跟风么?
学区房本身就是一个“无中生有”的概念。我在上海生活了20多年,老上海人从来不讨论“学区房”。老上海人甚至连哪家是好学校,都没有公论。
但是六百万外地YP涌入,巨大的人群潮流,本身就是动力。浦东一毛不拔之地,也可以被炒成黄金。只要外地人喜欢,哪怕他们喜欢吃大粪,大粪也能被炒到天上去。
哥哥从来不投机。我不碰。爱买你们买去。
如果我有学区房,我加溢价抛给你们。如果要我新买入,我不买溢价学区房。
学区房有超额溢价,是YP不懂行情的体现。
家长多付出了钞票,却没有得到更好的教育。
条子生才是市场化的体现。
学区房是草根阶层耗尽能源无法出头的另一个陷阱。
你可以这样推算。市场最终达到均衡。也就是说,如果我追求同等的教学质量,则“学区+低学费+低红包”和“非学区+高学费+高红包”,必然会达到均等。
而在学区房中,由于你已经支付给了房东溢价。你可以支付给“学校+校长择校费+教师补课费”,就必然比非学区房的少。
所以这个方程是永远配不平的。学区房的教师,收入永远会低于非学区。学校的总体收入,会低于非学区学校。
导致的结果,就是教师流失。
恶性循环;
贫民窟。
如果我喜欢,我可以买下任何一处学区房。但问题是,目前全上海,没有一家学校是明显优胜的,没有一所学校是我老婆喜欢的。
这才是最让人头疼的。
所以我一直不明白YP们所谓的“名校”,所谓的学区房。上海甚至根本就没有Franchise的学校。
我写这篇文章,主要也是看不惯篱笆菜鸟们,把“学区房”看得象天一样大。
目前上海的问题,还是我根本不知道达官贵人读哪一所学校,哪一所学校好。
但至少不会是福外。
俺LP在桃林路住了一个半月,指着盛世年华说,“这个小区的人真可怜啊,小孩子要读这么烂的学校,这里的房子一定要贬值”。
我深表同意。天天放红歌。
有什么样的激励机制,就有怎么样的反馈。
别以为一百年不变。
掏钱给房东,而不是掏钱给学校/教师,必然是吃大亏的。
要说学区房,我只能说这是一个Low-End的产物,是很多Low-End的人的选择。很贵,增值潜力慢,回报不高。
如果你希望追求更多,能力更强,你有别的选择。
就象ericchen8888已经不满大班之中还分小班。如果你对子女有更高的追求,追求High-End,你会走另外一条路。
做小白领干什么。不想想16年冻伤手指的寒窗苦读。
读书这种事,我是读得厌了。
年初二家里人吃饭,我就说,“现在这个年头,哪还有人拼文凭啊。要不就是官二代,要不就是富二代,读书不出头”。
要不是家里人热衷,俺LP也有一点大惊小怪。我甚至连女儿读书的事都不起劲。
照我说,自由散漫,先把智商养高。
智商养高以后,家学渊源,教会她炒房。这一辈子生活也不错。
这是第六个拐点。
我又不想培养小孩子做妓女,干嘛要学艺术、文学、音乐。
巫医乐师百工之人,这些都是劣等人学的。只配贡献屁股和XX。
我的家教向来很明确,看完了以后一拍大腿,“好,打赏”。俺家就要做那个打赏的。
前几天刚有人贴了篇《为什么要付工资》,建议你看看。凡是赚钱,必然艰苦卓绝百折千难。如果你想娱乐中赚钱,那你这辈子必然赚不到什么钱。
学区房是一笔投资。就投资而言,投资和自住就差很多。在你的大面积Portofio资产包中,你肯定不会让每一套房子都有“学区房”加成。如果你房子超过10套的话,可能有一二套有“学区”,就不错了。于是这话题又绕回了自住。
我主要是看不惯篱笆那帮菜鸟,讲到学区好像念咒一样。什么“房价可能跌,学区房绝不可能跌”。单纯从投资的角度讲,撇开七情六欲,我是不会去投资学区房的。
市场是均衡的,最终在市场上达成均衡态。则“买学区房+低学费支出+补习支出”和“非学区房+高学费支出+补习支出”,对于一个消费者父母,必然是相等的。
所以学区房必然教师收入少。
房东是失血源。方程式是永远不可能配平的。
我最厌恶的,是那些追求“升学率”的中学。把孩子压榨得不成样,纯粹为了追求他们自己的声誉。这就是正宗的“毒教育”。
而对我个人而言,我是对读书灰心了。读书无用论,读得再好也屌丝。
人生很短暂,16年光阴不如更加Happy。
私立学校如果没有额外附加值,他根本就没法在这个市场生存。
最优方案是“非学区房+赛条子进公立+塞红包给老师+补习支出
最优方案,应该是贵族学校。
我的一个班主任,现在是副校长兼教导主任。
里里外外的一把手,我曾经向他去请教财务问题。
他说本校一年大概可以赚一千万。而民营学校根本赚不到这些钱。
因为土地是政府划拨的,而民营就需要买。房屋是政府援建的,而民营就要自建。
最关键的,在本校上班,怎么说都算是铁饭碗,公务员编制。所以民营学校想吸引教师过去,没有双倍的工资,是不可能的。
结论是,大家同样地玩,民营绝无生存的可能。
就我本人而言,我也倾向于塞条子,走后门。而不倾向民营学校。
或者国际学校也可以,但之后无法融入中国圈子。大学只能出国读。
不过仍有办法,不可说。
erickang 发表于 2013-2-20 17:20
所以说,学区房对90%的家长是最经济的选择,对剩下的10%的家长则是鸡肋。 ...
需求,和给100W之下的需求,是二回事。真正的选择,应该是10%的人塞条子,10%的人买房子,80%的人什么事也不做。
脱离价格谈学区,毫无意义。我真正担心的,是学区房不值这个价。
欢迎光临 水库论坛 (http://www.ishuiku.com/) |
Powered by Discuz! X3.2 |